ITBI: O Que é, Como Calcular, Quem Paga e Como Evitar Problemas na Compra do Imóvel
O que é ITBI?
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado sempre que ocorre a transferência de propriedade de um imóvel entre pessoas vivas, seja por meio de compra, venda ou qualquer outro tipo de transferência onerosa.
Quando o ITBI é Cobrado?
O ITBI é devido sempre que há a transferência de titularidade de um imóvel, como por exemplo:
- Compra e venda de imóveis
- Dação em pagamento (quando um imóvel é dado como pagamento de dívida)
- Transferência de direitos reais sobre imóveis (com algumas exceções, como usufruto)
Importante: O ITBI não é cobrado em casos de herança ou doação. Nesses casos, o tributo devido é o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação).
Quem paga o ITBI?
Geralmente, quem paga o ITBI é o comprador do imóvel, mas as partes podem negociar de forma diferente no contrato.
Qual o valor do ITBI?
O valor do ITBI varia conforme o município, mas costuma ser entre 2% a 3% sobre o valor venal do imóvel.
Base de cálculo: Normalmente, o cálculo é feito sobre o maior valor entre o valor venal de referência da prefeitura e o valor da transação.
Exemplos de alíquotas:
- São Paulo (SP): 3%
- Rio de Janeiro (RJ): 2% a 3%
- Outras cidades: Podem ter alíquotas diferentes.
Como calcular o ITBI?
Exemplo prático:
Se você comprou um imóvel por R$ 300.000, e a alíquota de ITBI na sua cidade for 3%, o cálculo seria:
R$ 300.000 x 3% = R$ 9.000 de ITBI
Se o valor venal de referência da prefeitura for R$ 320.000, o cálculo será sobre esse valor maior:
R$ 320.000 x 3% = R$ 9.600 de ITBI
Como pagar o ITBI?
O contribuinte acessa o site da prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado.
- Gera a guia de recolhimento do ITBI.
- Faz o pagamento no banco autorizado.
Atenção: O pagamento do ITBI costuma ser obrigatório antes da escritura definitiva ou do registro no cartório de imóveis.
Quando é necessário apresentar a comprovação de pagamento?
O comprovante do ITBI pago é exigido:
- Na lavratura da escritura pública (feita no cartório de notas).
- No registro da transferência de propriedade no Cartório de Registro de Imóveis.
Sem o pagamento do ITBI, o cartório não pode concluir o processo de registro.
Existe isenção de ITBI?
Sim, em alguns casos específicos, dependendo da legislação municipal:
- Programas de habitação popular (ex.: Minha Casa Minha Vida)
- Primeira aquisição de imóvel, dentro de certos limites de valor
- Incorporação de bens ao capital social de uma empresa (em alguns casos)
É necessário consultar a prefeitura local para verificar as regras de isenção ou redução.
Principais dúvidas frequentes sobre ITBI:
| Pergunta | Resposta |
|---|---|
| Posso parcelar o ITBI? | Em alguns municípios, sim. Consulte a prefeitura local. |
| Posso financiar o ITBI junto com o imóvel? | Depende da instituição financeira e da linha de crédito. |
| Preciso pagar o ITBI antes do financiamento? | Em geral, sim. Algumas prefeituras exigem o ITBI antes da liberação do crédito imobiliário. |
| ITBI incide sobre imóvel na planta? | Sim, sobre o valor do contrato na data da escritura. |
Conclusão:
O ITBI é um custo que o comprador precisa considerar na hora de adquirir um imóvel. Antes de fechar o negócio, consulte a prefeitura da sua cidade para saber a alíquota exata, se existe possibilidade de isenção e quais documentos você precisa.