O termo patrimônio de afetação aparece cada vez mais em eventos e pesquisas sobre compra de imóveis na planta. Mas afinal, o que ele significa e como pode garantir a segurança jurídica do seu investimento?
O que é Patrimônio de Afetação?
O patrimônio de afetação é um mecanismo jurídico que separa o terreno, construções, receitas e bens vinculados a um empreendimento, tornando-os independentes do patrimônio da incorporadora
Criado pela Lei 10.931/2004 (alterando a Lei 4.591/1964, art. 31‑A a 31‑F), ele permite uma verdadeira blindagem dos recursos e redundas ao projeto
Por que isso importa?
- Proteção contra falência: em caso de insolvência da incorporadora, os bens afetados não podem ser saldados com dívidas da construtora — apenas com aquelas ligadas ao empreendimento .
- Credibilidade e confiança: bancos e compradores sentem-se mais seguros, já que só os recursos vinculados são aplicados no projeto.
- Transparência financeira: exige-se contabilidade separada, relatórios periódicos e até comissões de adquirentes.
Como se constitui?
- Elaboração de termo de afetação – redigido pelo incorporador (e, se for o caso, pelos adquirentes)
- Averbação na matrícula do imóvel – no Cartório de Registro de Imóveis
- Continuidade opcional – pode ser ativado mesmo durante a obra, sem alterar projetos já iniciados .
Benefícios principais
- Blindagem patrimonial: impede que os bens do empreendimento sejam usados para quitar outras dívidas da incorporadora
- Segurança jurídica ao comprador: possibilidade de assumir a obra, contratar outro responsável, ou receber reembolso parcial .
- Facilitação de crédito e incentivo fiscal: simplifica negociações com bancos e possibilita uso do Regime Especial de Tributação (RET)
- Transparência ao mercado: relatórios financeiros, auditoria e gestão participativa aumentam a confiança dos investidores .
Limitações e cuidados
- Não é isenção absoluta: dívidas diretamente ligadas ao empreendimento (como impostos ou materiais) ainda podem ser cobradas
- Há casos excepcionais (fraude, desconsideração da personalidade jurídica) em que a blindagem pode ser contestada.
Estudo de caso real
A falência da Encol no fim dos anos 1990 foi o estopim para criação do patrimônio de afetação – centenas de obras não entregues e clientes lesados
Com esse instituto, projetos futuros passaram a contar com blindagem legal e financeira, evitando que recursos fossem desviados e aumentando a confiança do mercado.
Conclusão
O patrimônio de afetação é mais que um jargão técnico: é uma verdadeira blindagem para seu investimento em imóveis na planta, oferecendo segurança jurídica, transparência e credibilidade.
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